房屋买卖合同纠纷一案—一审判决

上海市闵行区人民法院

2016)沪0112民初****

原告(反诉被告)张某某。

原告(反诉被告)王某某

两原告共同的委托代理人滑宝珠,上海必威体育网站betway88体育betway必威中文版betway88体育。

被告(反诉原告)韩某。

原告张某某、原告王某某与被告韩某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016328日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。被告韩某于2016421日提出反诉,本院受理后与本诉合并审理。原告(反诉被告)张某某、王某某及其共同的委托代理人滑宝珠,被告(反诉原告)韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某某、原告王某某诉称,2015729日,两原告与被告在上海起家房地产居间介绍下,签订房地产定金协议,两原告支付定金人民币(以下币种相同)50,000元给被告。201588日双方签订《上海市房地产买卖合同》,被告将位于闵行区某路22**弄*区**101室以1,870,000元价格转让给原告。另签订补充协议,两原告对被告之前交过的税费和费用给予补偿,补偿金额为590,000元。两原告通过银行汇款等方式分批支付给被告2,010,000元购房款和补偿款,1231日被告以买新房为由借了原告20,000元,协商一致,作为尾款的一部分提前支付,并商定20162月份配合原告贷款。被告2016220日表示,推迟至3月底再配合办理贷款手续,321日以需要用产证为由,至中介处借走产证,324日表示因新房没买成,所以合同不履行了。根据合同约定,原告以申请住房公积金贷款的方式支付房款400,000元,现在被告拒不配合原告办理公积金贷款事宜。原告认为双方签订的上述协议及合同均合法有效,双方均应按约履行。故原告诉至法院要求:1、判令被告配合原告申请住房公积金贷款;2、判令被告履行双方签订的上海市房地产买卖合同并办理过户手续;3、诉讼费21,630元、保全费5,000元、担保费9,840元由被告负担。诉讼中,原告明确原告为了诉讼担保与担保公司签订担保合同,之后担保公司出具担保函,原告为此支付了担保费9,840元,故主张要求被告承担该担保费9,840元。

原告张某某、王某某向本院提供了以下书面证据,用以证明其上述诉请:

1、上海市房地产买卖合同及补充协议一组,证明双方所签订的房地产买卖合同中,对价款等作了明确,双方签订了补充协议。对合同未尽事宜也进行了明确,双方之间的买卖合同合法有效。

被告韩某对该组证据经质证后认为,对买卖合同无异议,对补充协议有异议,在补充协议上总房款分为1,870,000元及590,000元,其实是将总房价拆成了两部分,目的是为了规避税收,故协议本身是违反了国家法规,有重大隐瞒,应为无效。

2、预付房款收据及转账凭证一组,证明原告支付房款的情况。其中2015729日支付定金50,000元,201588日支付600,000元,2015830日支付400,000元,20151018日支付400,000元,20151117日支付140,000元,20151117日支付420,000元,20151231日支付20,000元,合计支付2,030,000元。

被告韩某对该组证据经质证后认为,所有的金额截止至20151231日,对于具体的金额、支付日期都是正确的,均无异议,款项均已收到。但20151231日支付的20,000元,原告在诉请中描述为是本人所借,协商一致等并非事实,根本没有协商一致的事实,是被告处有急用,原告就支付了20,000元给被告使用,仅此而已。

3、微信聊天记录一组(系被告与中介业务员金某的聊天记录),证明被告以办理居住证为由,把产证借走,本来约好配合办理贷款的事情,但324日被告表示自己新房未买成,故不愿意继续履行合同,之后被告表示如果原告增加800,000元房款,可以继续履行合同,且是由于被告自身的变化造成了合同无法履行。

被告韩某对该组证据经质证后认为,通过聊天记录,原告称双方达成一致,这个应当由原告举证证明,而不是通过聊天记录就能证明这点。原告称本人拿走了产证,拒绝履行合同,但315日其拿走产证,当天便去办理了居住证,不存在是借口拿走的。产证在谁手里不是事情的重点,而是原告错过了约定时间办理过户,及时处理贷款事宜。原告一直到二月初,中介公司打电话给被告,说原告要办公积金贷款手续,并索要了本人的户口本,其也是提供的,故不存在其拒不配合的说法。原告提出带其母亲再次去看房,其也是积极配合的。

4、中介公司业务员金某所作的房屋买卖经过的记载一份,证明整个房屋的买卖过程。

被告韩某对该份证据经质证后认为,对其中有些部分内容不予认可。

5、原告申请证人金某(女,汉族,19931030日出生,现任上海起家房地产经纪betway必威中文版业务员)出庭作证,证人出庭作证称,2015729日双方签订了居间协议,当天原告支付了50,000元的定金现金,201588日双方签订买卖合同,当天原告转账650,000元,2015830日原告转账给被告400,000元,20151017日双方约定在交易中心进行审税,20151018日原告转账给被告400,000元,20151117日原告分别转账420,000元、140,000元。20151114日其与原告联系过,向原告催款,原告称在20151130日之前可能无法过户。故其与被告进行电话沟通,时间大概在20151117日。经过与被告的沟通,被告称让原告尽快。201512月中旬左右,被告再次联系证人,并称因为急于购房,所以想让原告支付20,000元到30,000元,证人便与原告进行联系,被告称如果付给其钱款的,可以手续慢慢来,如果不付,那在2016130日之前必须贷款到位,所以原告就选择了先付款项的方案,于是原告在20151130日转账给被告20,000元。2016111日证人带原告去交易中心查询限购及办理公积金贷款提交手续,其是从被告处拿了产证及户口本的原件,与原告一起前往的,被告知在201621日即可以办理公积金贷款手续,但被告称需要产证办理居住证,被告就说要拿产证,其称不可以,但被告称一定要在2016430日左右办理长期居住证及出国手续,所以在此日期之前不能进行产权变更,证人便与原告协商,原告表示同意,但要求早一点交房。3月中旬被告将产证拿走办理居住证之后,一直未将产证归还给证人。如果办理公积金贷款手续,必须在二个月内使用这个贷款合同,如果到了四月份那时间就太长了,也就无法办理了,所以原告就推迟了申请公积金贷款。3月下旬之时,约定再次去送公积金贷款材料,当时约定下午去办,办完后再去被告家看房,当面洽谈是否可以早点交房。但在约定时间的前一天即2016324日,被告发短信给证人,称其房子没有买到,无法履行这份合同了,所以想解除合同。在此日期之前,被告并未提出过要解除合同或追究原告的违约责任。2016326日被告要求加价800,000元,也是短信告诉证人的,证人将该内容转告了原告,但是原告不同意此方案。

被告对上述证人证言经质证后认为,证人陈述与之前书写的材料内容有所不一致,证人提供的信息是不完整、不真实的,不能被采信。

被告韩某辩称,其从未不配合原告办理公积金贷款手续,是原告一再拖延办理,其从未拒绝过原告的配合要求,故其并无过错。过户手续的时间应按照合同约定履行,由于原告的原因推迟了过户的时间,造成了房屋未过户,是原告的过错造成的,并非被告的过错。原告可以提起诉讼,但是造成本案合同纠纷的根本原因在于原告自身的失误,原告的行为造成了合同的违约。另被告认为根据双方之间所签订的买卖合同的约定,被告应当在20151231日收到贷款部分的房款400,000元,但由于原告自己的延误,未能履行合同规定的贷款手续,使得被告在资金使用方面遇到很大障碍,故认为原告的行为构成违约,依据合同的约定,被告现提出反诉要求:1、判令解除原、被告双方所签订的房地产买卖合同及补充协议;2、判令原告赔偿被告违约金,违约金金额以房屋总价款的20%计算,即2,460,000*20%=492,000元。

被告韩某针对其上述辩称及反诉诉请,向本院提供了以下书面证据证明其辩称:

1、原、被告签订的居间合同、房地产买卖合同、补充协议、中介公司人员出具的买卖流程一组,证明整个房屋的买卖过程。

原告对该组证据经质证后认为,居间合同的真实性无异议,买卖合同及补充协议也均是真实的。但被告若认为原告违约,其应当在过了约定过户时间之后即提出自己的主张,但被告一直未予以提出,恰好证明双方是经过协商一致的。关于买卖的流程仅是中介公司业务员给双方的一种提示。

22016315日上海市居住证的受理回执一份,证明被告拿走产证是为了办理居住证,并非是借口。

原告对该份证据经质证后认为,这个与证人证言中所述的时间是吻合的,被告于2016315日拿走产证予以认可,但被告在2016321日之后又再次从中介处拿走了产证。

3、被告的飞机登机牌及手机通话记录一组,证明被告2016220日当天并不在上海,通话记录中也没有与中介公司人员联系的记录。

原告对该组证据经质证后认为,登机牌与本案无关联性,通话记录也不能证明什么,而且222日这个日期可能有误,可能是22日,而且通话记录中也没有任何通话的内容。

原告针对被告韩某提出的反诉辩称,不同意被告提出的反诉诉请。双方于2015729日签订居间协议,201588日签订买卖合同。双方签订合同后,原告按照合同约定分期向被告支付房款,201511月双方口头协议延期办理贷款及过户手续。20162月原告去申请贷款,直至3月份被告也是同意配合的,但被告在3月份拿走产证后表示合同不想履行,因为其称自己的新房未能买到。原告遂委托betway88体育起诉,被告便提出如果原告加价800,000元还是愿意继续履行,故被告不愿意继续履行合同的根本原因在于房价上涨。经过中介公司人员的协商,原、被告一致同意拖延办理公积金贷款手续,后来双方一致约定在2016220日去办理正式手续,但被告当天向中介公司人员提出因为其本人的原因,所以要求推迟到三月底。

原告针对上述辩称,向本院提供上海市房屋状况查询受理回执一份,证明应当在201621日之前办理手续,结合证人证言,可以证明被告因为需要在4月份用到产证,所以推迟了过户手续的办理。

被告韩某对该份证据经质证后认为,不认可原告的上述说法。

本院对双方的证据认证如下:原告张某某、王某某提供的所有证据真实、合法,且与本案有关联,本院予以确认。被告韩某提供的证据1-2真实、合法,且与本案有关联,本院予以确认。被告韩某提供的证据3与本案缺乏关联,对此证据本院不予确认。

经审理查明:被告韩某系座落于闵行区某路22**弄*区**101室房屋登记的权利人。201588日,由原告张某某、王红某某作为乙方、被告韩某作为甲方签订合同编号为2387449的《上海市房地产买卖合同》一份,合同约定:一、甲、乙双方通过上海起家房地产经纪betway必威中文版公司居间介绍,由乙方受让甲方自有房屋及其该房屋占用范围内的土地使用权,房屋建筑面积81.05平方米;二、甲乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计1,870,000元,乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议中约定明确。乙方交付房价款后,甲方应开具符合税务规定的收款凭证。附件(三)付款协议中约定:1、乙方于2015729日双方签订定金协议当日向甲方支付定金50,000元;2、乙方于201588日双方签订《上海市房地产买卖合同》当日向甲方支付房款600,000元;3、乙方于2015831日向甲方支付房款400,000元;4、乙方于20151130日双方进交易中心过户前向甲方支付房款420,000元;5、乙方于双方进交易中心过户后由乙方贷款银行向甲方支付其贷款部分房款400,000元。三、甲、乙双方同意,甲方于2016630日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。四、甲、乙双方确认,在20151130日之前,甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。五、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七天后乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付七日的违约金外,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,乙方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款,余款返还给乙方,已付款不足违约金和赔偿部分的,乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付;6、甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之五计算,违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付七日的违约金外,乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金。

当日,双方还签订补充协议一份,补充协议约定:一、本房屋买卖合同价格为1,870,000元;二、乙方在购买本房屋的同时对甲方之前已交纳过的税费和费用(其中包括:水、电、煤、有线电视初装费、维修基金、固定装修)给予补偿,补偿方式为:支付甲方现金590,000元,乙方就购买本标的的总价款2,460,000元。房产交易中甲乙双方应负担的所有交易税费均由乙方承担;三、甲方必须在房产中心办理产权过户交易前注销银行抵押、户口迁出;四、乙方于2015729日签订房地产买卖定金协议当日向甲方支付房款50,000元;乙方于201588日双方签订买卖合同和本补充协议当日乙方向甲方首期房价款650,000元(含以上已支付的定金);乙方于2015831日向甲方支付房款400,000元;乙方于20151018日支付部分补偿款400,000元;乙方于20151117日支付甲方房款420,000元并同时支付上述综合补偿部分房款140,000元;乙方于双方进交易中心过户后由乙方贷款银行向甲方支付其贷款部分房款400,000元(具体时间以银行和交易中心工作流程为准);双方各项费用结清后办理交房手续,交房当天甲方支付完应缴纳的费用如:水电煤物业费等结清后,乙方支付甲方尾款50,000元;五、违约责任:甲方如未按期注销银行抵押、迁出户口、办理过户等相关手续的,每逾期一日应按照已收补偿费款项的万分之五进行赔偿,乙方如未按期支付甲方补偿费款项的,每逾期一日应按照未支付补偿费款项的万分之五进行赔偿;六、本协议与甲、乙双方签署的《上海市房地产买卖合同》具有同等的法律效力,如与买卖合同有不一致内容以本协议为准。

嗣后,原告分别于2015729日支付给被告定金50,000元,201588日支付600,000元,2015830日支付400,000元,20151018日支付400,000元,20151117日支付140,000元,20151117日支付420,000元,20151231日支付20,000元,故原告已经合计支付给被告房款2,030,000元。

诉讼中,原告申请证人金某出庭作证,证人作证称,2015729日双方签订了居间协议,当天原告支付了50,000元的定金现金,201588日双方签订买卖合同,当天原告转账650,000元,2015830日原告转账给被告400,000元,20151017日双方约定在交易中心进行审税,20151018日原告转账给被告400,000元,20151117日原告分别转账420,000元、140,000元。20151114日其与原告联系过,向原告催款,原告称在20151130日之前可能无法过户。故其与被告进行电话沟通,时间大概在20151117日。经过与被告的沟通,被告称让原告尽快。201512月中旬左右,被告再次联系证人,并称因为急于购房,所以想让原告支付20,000元到30,000元,证人便与原告进行联系,被告称如果付给其的钱款的,可以手续慢慢来,如果不付,那在2016130日之前必须贷款到位,所以原告就选择了先付款项的方案,于是原告在20151130日转账给被告20,000元。2016111日证人带原告去交易中心查询限购及办理公积金贷款提交手续,其是从被告处拿了产证及户口本的原件,与原告一起前往的,被告知在201621日即可以办理公积金贷款手续,但被告称需要产证办理居住证,被告就说要拿产证,其称不可以,但被告称一定要在2016430日左右办理长期居住证及出国手续,所以在此日期之前不能进行产权变更,证人便与原告协商,原告表示同意,但要求早一点交房。3月中旬被告将产证拿走办理居住证之后,一直未将产证归还给证人。如果办理公积金贷款手续,必须在二个月内使用这个贷款合同,如果到了四月份那时间就太长了,也就无法办理了,所以原告就推迟了申请公积金贷款。3月下旬之时,约定再次去送公积金贷款材料,当时约定下午去办,办完后再去被告家看房,当面洽谈是否可以早点交房。但在约定时间的前一天即2016324日,被告发短信给证人,称其房子没有买到,无法履行这份合同了,所以想解除合同。在此日期之前,被告并未提出过要解除合同或追究原告的违约责任。2016326日被告要求加价800,000元,也是短信告诉证人的,证人将该内容转告了原告,但是原告不同意此方案。

另查明,原告于201667日向本院汇入代管款430,000元,用于支付上述买卖合同中的剩余房款。

本院认为,两原告与被告就涉案房屋的买卖已达成合意,从双方所签订的《补充协议》中可以确定作为出售方的被告以2,460,000元的净到手价格出售涉案房屋,交易中双方应缴的所有税费均由两原告承担。然而双方所签订的《房地产买卖合同》中约定房价为1,870,000元,确属做低房价,目的为规避税费。但是即使避税条款认定无效,也不影响补充协议及买卖合同其他条款的效力。即原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效,其中所涉的避税条款是虚假的意思表示且侵害了国家利益,认定为无效,但仍应按照双方真实的意思表示进行交易。本案中规避税费的受益者是两原告,然而被告作为出售方明知做低房价但仍与两原告签署了该买卖合同,且双方在履行合同过程中,两原告已经按约支付了大部分房款,并依据被告的请求提前支付了部分房款。至于被告所提及的两原告未能按约支付房贷部分的房款,构成违约的抗辩,对此本院认为。在涉案房屋买卖合同过程中,两原告的房屋贷款支付与产权过户存在联系,而由于双方顺延了产权过户时间,必然影响到两原告该部分房款的支付。虽然双方未能书面协商一致变更产权过户的时间,但是从相关证人证言的内容中可以得知双方确实对于产权过户的时间进行了顺延,故本院认为双方对于在20151130日之前未能顺利办理过户手续均有过错。由于产权过户交易时间的顺延,直接导致两原告该部分房贷未能如期支付,由于两原告及被告对于产权交易的顺延达成了一致,故两原告的该部分房款的支付时间理应进行相应顺延,故两原告并不存在逾期付款的违约行为,被告主张要求两原告承担逾期付款的违约责任,进而主张要求解除涉案房屋买卖合同的诉请,缺乏事实及法律依据,故本院对被告的反诉诉请不予支持。

综上所述,本院认为虽然买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定了虚假的房价,但双方就2,460,000元房价进行交易的意思表示是真实的,故双方应当按照真实的交易价格2,460,000元进行交易。现两原告要求被告履行交易,协助办理过户手续的请求,于法有据,本院予以支持。现两原告亦将剩余部分的房款以现金形式直接支付至本院,说明其完全具备实际履行交易的付款能力,故在涉案买卖合同具备履行可能的前提下,双方之间的买卖交易仍应继续履行。至于两原告主张的诉讼保全过程中产生的担保费,系两原告正常的诉讼成本,不能成为两原告诉请的依据,故本院对此诉请不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定,判决如下:

一、判决原告(反诉被告)张某某、王某某与被告(反诉原告)韩某就座落于上海市闵行区某路22**弄*区**101室房屋的买卖继续以2,460,000元的价格进行交易,被告(反诉原告)韩*于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)张**、王**办理涉案房屋的产权过户手续,本次交易所产生的税费由原告(反诉被告)张**、王**负担;

二、驳回原告(反诉被告)张**、王**的其他本诉诉请;

三、驳回被告(反诉原告)韩*的反诉诉讼请求。

本诉案件受理费减半收取计10,815元,财产保全费5,000元,合计15,815元,由原告(反诉被告)张**、王**负担5,815元,由被告(反诉原告)韩*负担10,000元(于本判决生效之日起十日内向原告张**、王**直接支付)。反诉案件受理费已减半收取计15,208元,由被告(反诉原告)韩*负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员 刘 锋

二〇一六年六月十五日

书记员 谭静贤

2017/3/7 14:39:42 shenlun

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